W dzisiejszym artykule postanowiliśmy poruszyć problem sprzedaży nieruchomości zakupionych od dewelopera, dla których nie założono jeszcze ksiąg wieczystych. Po pierwsze warto zwrócić uwagę na to, że są to nieruchomości z rynku wtórnego. Zmylić może fakt, że często takie lokale są w stanie deweloperskim i mogą przypominać te z rynku pierwotnego.
Sytuacja dotyczy mieszkań kupionych od dewelopera, gdzie właściciel podpisał akt przeniesienia własności, ale sąd wieczystoksięgowy nie utworzył jeszcze księgi wieczystej dla danego lokalu. Ostatnio jest to bardzo popularna sytuacja, dlatego, że sąd (zwłaszcza w Gdańsku) wykonuje czynności wieczystoksięgowe nawet do 12 miesięcy.
Czy jesteśmy w stanie przyśpieszyć procedurę ksiąg wieczystych? Jak zmobilizować Sąd do szybszego działania?
Generalnie przyspieszenie takich działań nie wchodzi w grę. Wnioski z prośbą o przyśpieszenie raczej z reguły są odrzucane.
W takim układzie jak zorganizować sprzedaż nieruchomości, której księga wieczysta jest w trakcie tworzenia?
Możemy zrealizować transakcję tzw. sprzedażą ekspektatywy. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest roszczeniem o ustanowienie przez dewelopera odrębnej własności lokalu na rzecz osoby, z którą deweloper zawarł umowę o budowę lokalu. Ekspektatywa jest dziedziczna, a także może stanowić przedmiot egzekucji. Taka transakcja podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1%. Jedynym minusem sprzedaży ekspektatywy jest to, że zbywca nie może skorzystać ze zwolnień podatkowych przewidzianych dla obrotu nieruchomościami. Dzieje się tak dlatego, że sprzedaż ekspektatywy nie jest tożsama ze sprzedażą nieruchomości. Zbywca musi rozliczyć dochód ze sprzedaży na zasadach ogólnych, czyli skalą podatkową (18% lub 32% – zazwyczaj część dochodu ze sprzedaży objęta jest wyższym progiem podatkowym).
Czy nie ma innej możliwości, aby podatek był niższy?
Jedyną możliwością jest podpisanie umowy przedwstępnej i oczekiwanie na utworzenie się księgi wieczystej – nawet do 12 miesięcy. W takim układzie zbywamy nieruchomość dopiero po około 12 miesięcy, kiedy księga wieczysta zostanie utworzona. Możemy wtedy skorzystać ze zwolnień podatkowych lub zapłacić podatek 19% od dochodu. Takie wyjście z sytuacji możliwe jest jedynie dla osób, które nie chcą zbyć nieruchomości w ekspresowym tempie.
Jednak nie zawsze takie wyjście jest bardziej korzystne. Wszystko zależy od tego czy nieruchomość została zakupiona za gotówkę czy na kredyt i jakie plany na ulokowanie środków ze sprzedaży ma właściciel.
Jeśli masz więcej pytań i chciałbyś doradzić się co w konkretnej sytuacji będzie dla Ciebie lepsze zapraszamy do kontaktu.
