Odbiór techniczny to ostatni moment, w którym usterki w nowym mieszkaniu usuwa deweloper na własny koszt i według jasnych terminów. To, czego nie zauważysz i nie wpiszesz do protokołu, będziesz później dochodzić w trybie rękojmi, co trwa dłużej i wymaga więcej formalności. Dlatego do odbioru warto podejść tak, jak do egzaminu.
Poniżej znajdziesz praktyczną listę kontrolną, którą możesz wydrukować, oraz opis tego, co dzieje się po podpisaniu protokołu. Jeśli jesteś jeszcze przed zakupem, przeczytaj też, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania od dewelopera.
Jak przygotować się do odbioru
Odbiór zwykle trwa od jednej do dwóch godzin. Umów go w ciągu dnia, przy dobrym świetle, i nie planuj niczego tuż po nim. Zabierz ze sobą:
- umowę deweloperską z załącznikami, w tym opisem standardu i rzutem lokalu,
- miarkę laserową lub zwykłą taśmę mierniczą,
- poziomicę o długości co najmniej metra,
- latarkę i tester do gniazdek,
- telefon do zdjęć i nagrań każdej usterki,
- taśmę malarską do oznaczania wad na ścianach.
Coraz więcej osób zabiera ze sobą inżyniera budownictwa. To koszt kilkuset złotych, który często zwraca się wielokrotnie, bo fachowiec wychwytuje rzeczy niewidoczne dla laika.
Lista kontrolna: co sprawdzić w mieszkaniu
Metraż i układ
Zmierz każde pomieszczenie i porównaj z rzutem. Niewielkie różnice są dopuszczalne, ale większe odchylenia mogą oznaczać prawo do korekty ceny. Zasady opisuje zwykle umowa deweloperska.
Ściany, sufity i posadzki
- przyłóż poziomicę do ścian w kilku miejscach i sprawdź piony,
- poświeć latarką wzdłuż ścian pod kątem, żeby zobaczyć nierówności tynku,
- sprawdź kąty w narożnikach, szczególnie tam, gdzie staną meble kuchenne,
- oceń wylewkę: czy nie ma pęknięć, ubytków i wyraźnych spadków.
Okna i drzwi
- otwórz i zamknij każde okno we wszystkich trybach,
- obejrzyj szyby pod kątem rys i oceń uszczelki,
- sprawdź, czy parapety zewnętrzne są szczelnie osadzone,
- przetestuj drzwi wejściowe, zamki i wizjer.
Instalacje
- sprawdź każde gniazdko testerem i każdy włącznik,
- zobacz, czy w rozdzielnicy obwody są opisane,
- odkręć wodę w każdym punkcie, sprawdź odpływy i ciśnienie,
- obejrzyj grzejniki i ich zawory, a jeśli jest ogrzewanie podłogowe, zapytaj o protokół próby,
- przyłóż kartkę do kratki wentylacyjnej, żeby sprawdzić ciąg.
Balkon, taras, komórka i miejsce postojowe
Sprawdź spadki na balkonie, obróbki blacharskie, balustrady oraz to, czy komórka lokatorska i miejsce postojowe zgadzają się z umową. To elementy, o których kupujący najczęściej zapominają.
Najczęstsze usterki w nowych mieszkaniach
Z doświadczenia przy transakcjach w Trójmieście najczęściej powtarzają się:
- krzywe ściany i nierówne tynki, które utrudniają montaż mebli,
- porysowane szyby i uszkodzone ramy okienne,
- źle wyregulowane okna i drzwi balkonowe,
- niedziałające gniazdka lub zamienione obwody,
- brak spadku na balkonie, przez co stoi na nim woda,
- słaby ciąg wentylacji, który później kończy się wilgocią.
Co dzieje się po podpisaniu protokołu
Wszystkie wady wpisuje się do protokołu odbioru. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na potwierdzenie uznania wad albo odmowę z uzasadnieniem. Uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni od dnia ich uznania.
Protokół z usterkami nie oznacza, że nie możesz odebrać kluczy. Odbiór z wpisanymi wadami jest normalną praktyką. Nie odbieraj natomiast mieszkania, które ma wady istotne, na przykład uniemożliwiające bezpieczne korzystanie z lokalu.
Wady ujawnione później zgłaszasz w ramach rękojmi, która przy budynkach trwa pięć lat. Dlatego zachowaj protokół, zdjęcia i całą korespondencję z deweloperem.
Odbiór a dalsze plany z mieszkaniem
Jeśli zamierzasz wykończyć mieszkanie, nie zaczynaj prac przed usunięciem usterek. Ekipa wykończeniowa może zatrzeć ślady wad, a deweloper odmówi ich uznania. Jak zaplanować wykończenie i budżet, przeczytasz w tekście o kosztach wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę odmówić odbioru mieszkania?
Tak, jeśli lokal ma wady istotne. Przy drobnych usterkach lepiej odebrać mieszkanie i wpisać je do protokołu, bo odmowa opóźnia przeniesienie własności.
Czy na odbiór warto zabrać inżyniera?
W większości przypadków tak. Profesjonalny odbiór kosztuje niewiele w porównaniu z ceną mieszkania, a fachowiec szybciej wychwyci wady instalacji i konstrukcji.
Co jeśli deweloper nie usunie wad w terminie?
Wtedy możesz skorzystać z uprawnień przewidzianych w ustawie i kodeksie cywilnym, w tym zlecić usunięcie wad na koszt dewelopera. Warto wcześniej skonsultować się z prawnikiem.
Na koniec
Dobry odbiór to kilka godzin skupienia, które oszczędzają miesiące sporów. Przygotuj sprzęt, przejdź listę punkt po punkcie i wpisz do protokołu wszystko, co budzi wątpliwości. Jeśli szukasz nowego mieszkania w Trójmieście i chcesz mieć wsparcie na każdym etapie, sprawdź nasze mieszkania w Gdańsku.
