Zanim mieszkanie zmieni właściciela u notariusza, strony zwykle podpisują umowę przedwstępną. To ona wiąże kupującego i sprzedającego na czas, gdy bank analizuje kredyt, a sprzedający kompletuje dokumenty. Dobrze napisana chroni obie strony. Źle napisana potrafi kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych i miesiące sporu.
W tym poradniku wyjaśniamy, czym różni się zadatek od zaliczki, kiedy wybrać formę notarialną, jakie zapisy muszą się znaleźć w umowie i jak zabezpieczyć się, gdy kupujący finansuje zakup kredytem.
Po co w ogóle umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna to zobowiązanie, że w określonym terminie strony zawrą umowę przyrzeczoną, czyli akt notarialny sprzedaży. Jest potrzebna wtedy, gdy nie da się podpisać aktu od razu. Najczęstsze powody to oczekiwanie na decyzję kredytową, zbieranie zaświadczeń albo potrzeba czasu na wyprowadzkę.
Dla kupującego z kredytem umowa przedwstępna jest zresztą niezbędna, bo bank wymaga jej do rozpatrzenia wniosku.
Zadatek a zaliczka: kluczowa różnica
To najważniejsza decyzja w całej umowie, a wiele osób używa tych słów zamiennie.
Zadatek
Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy. Jeśli kupujący wycofa się bez uzasadnionej przyczyny, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli to sprzedający nie dotrzyma umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdy umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny.
Zaliczka
Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona z góry. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie, co do zasady wraca do kupującego, niezależnie od tego, kto zawinił. Nie daje więc realnej ochrony przed zmianą zdania drugiej strony.
Dla sprzedającego zwykle korzystniejszy jest zadatek, bo zniechęca kupującego do pochopnego wycofania się. W Trójmieście zadatek wynosi najczęściej kilka do kilkunastu procent ceny, ale jego wysokość zależy wyłącznie od ustaleń stron.
Forma pisemna czy notarialna
Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Różnica jest istotna.
- Forma pisemna jest tańsza i szybsza. Jeśli jednak druga strona się wycofa, możesz dochodzić głównie odszkodowania albo skorzystać z zadatku.
- Forma notarialna daje silniejszą ochronę. Pozwala dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli de facto wymusić sprzedaż lub zakup. Można też wpisać roszczenie kupującego do księgi wieczystej.
Formę notarialną warto rozważyć przy wysokich kwotach, dłuższym terminie do aktu albo wtedy, gdy kupujący wpłaca znaczną część ceny przed aktem.
Co musi się znaleźć w umowie przedwstępnej
Dobra umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zawiera co najmniej:
- dokładne dane stron i opis mieszkania, w tym numer księgi wieczystej,
- cenę i sposób jej zapłaty, z podziałem na zadatek, środki własne i kredyt,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- termin wydania mieszkania i stan, w jakim ma zostać przekazane,
- informację, co zostaje w mieszkaniu, na przykład zabudowa kuchenna i sprzęty,
- zasady rozliczenia mediów i opłat do dnia wydania,
- skutki niewykonania umowy przez każdą ze stron.
Jeżeli w umowie nie wskażesz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przepisy dają stronom rok na jego wyznaczenie. Lepiej jednak zawsze wpisać konkretną datę.
Przed podpisaniem sprawdź treść księgi wieczystej. Instrukcję znajdziesz w tekście o tym, jak sprawdzić księgę wieczystą online.
Klauzula kredytowa, czyli ochrona przy finansowaniu z banku
Gdy kupujący finansuje zakup kredytem, w umowie często pojawia się zapis, że zadatek wraca do niego, jeśli bank odmówi kredytu. To uczciwe rozwiązanie, ale musi być precyzyjne. Dobrze jest określić termin, w jakim kupujący złoży wniosek, ile banków ma sprawdzić i jak udokumentuje odmowę. Bez tych szczegółów klauzula może stać się furtką do wycofania się bez konsekwencji.
Najczęstsze błędy przy umowie przedwstępnej
- nazwanie wpłaty zadatkiem w jednym miejscu i zaliczką w innym,
- brak terminu wydania mieszkania,
- nieprecyzyjna klauzula kredytowa,
- podpisanie umowy przed sprawdzeniem księgi wieczystej i stanu prawnego,
- wpłata dużej kwoty przy zwykłej formie pisemnej, bez dodatkowych zabezpieczeń.
Przy mieszkaniu z kredytem sprzedającego dochodzą jeszcze ustalenia z bankiem. Opisujemy je w tekście o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi zadatek przy sprzedaży mieszkania?
Nie ma ustawowej wysokości. W praktyce najczęściej to kilka do kilkunastu procent ceny. Ważne, żeby kwota była na tyle znacząca, by realnie zabezpieczała transakcję.
Czy umowę przedwstępną trzeba podpisywać u notariusza?
Nie trzeba, ale forma notarialna daje silniejszą ochronę i pozwala dochodzić zawarcia umowy w sądzie. Przy dłuższych terminach i wysokich wpłatach to rozsądny wybór.
Co jeśli kupujący nie dostanie kredytu?
To zależy od zapisów umowy. Jeśli zawiera dobrze sformułowaną klauzulę kredytową, zadatek zwykle wraca do kupującego. Jeśli jej nie ma, sprzedający może mieć prawo zatrzymać zadatek.
Na koniec
Umowa przedwstępna to fundament bezpiecznej sprzedaży. Wybierz zadatek, a nie zaliczkę, wpisz konkretne terminy, dopracuj klauzulę kredytową i sprawdź stan prawny przed podpisem. Przy sprzedaży z Obrotni Nieruchomości przygotowujemy projekt umowy i pilnujemy, żeby każdy zapis był po Twojej stronie. Sprawdź, jak wygląda sprzedaż z nami.
