Księga wieczysta to najważniejszy dokument każdej nieruchomości. Mówi, kto jest właścicielem, czy mieszkanie ma hipotekę, służebność albo toczy się wobec niego egzekucja. Co ważne, każdy może ją przejrzeć za darmo przez internet, bez wychodzenia z domu i bez zgody właściciela. Wystarczy znać numer.
W tym poradniku pokazujemy, jak sprawdzić księgę wieczystą online krok po kroku, jak czytać jej poszczególne działy i które wpisy powinny zapalić Ci czerwoną lampkę, zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę.
Skąd wziąć numer księgi wieczystej
Numer księgi wieczystej ma stały format: kod wydziału sądu (cztery znaki, na przykład GD1G dla Gdańska), ośmiocyfrowy numer i jedną cyfrę kontrolną. Całość zapisuje się z ukośnikami, w formie XXXX/00000000/0.
Numer znajdziesz w kilku miejscach:
- w akcie notarialnym kupna, darowizny albo w dokumentach spadkowych,
- w zaświadczeniu ze spółdzielni, jeśli księga została założona,
- w ogłoszeniu sprzedaży, bo coraz więcej rzetelnych sprzedających podaje go od razu,
- u sprzedającego, który nie powinien mieć oporów z jego udostępnieniem.
Jeśli sprzedający odmawia podania numeru, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy. Nie ma rozsądnego powodu, żeby go ukrywać.
Jak przejrzeć księgę wieczystą krok po kroku
Księgi wieczyste prowadzi się elektronicznie, a ich przeglądanie odbywa się w oficjalnym serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem ekw.ms.gov.pl.
- Wejdź na stronę i wybierz opcję przeglądania księgi wieczystej.
- Wpisz kod wydziału, numer księgi i cyfrę kontrolną.
- Przepisz kod zabezpieczający i kliknij wyszukiwanie.
- Wybierz przeglądanie aktualnej treści księgi i otwieraj kolejne działy.
Samo przeglądanie jest bezpłatne. Jeśli potrzebujesz dokumentu do banku albo urzędu, możesz zamówić odpis księgi wieczystej, który ma moc dokumentu urzędowego. Za odpis pobierana jest niewielka opłata.
Co znajdziesz w poszczególnych działach
Księga wieczysta ma cztery działy. Każdy odpowiada na inne pytanie i każdy warto przeczytać w całości.
Dział I: opis nieruchomości
Dział I-O opisuje samą nieruchomość: adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń i kondygnację. Sprawdź, czy dane zgadzają się z tym, co widzisz w ogłoszeniu i na miejscu. Dział I-Sp zawiera prawa związane z własnością, na przykład udział w nieruchomości wspólnej albo prawo do miejsca postojowego.
Dział II: właściciel
Tu znajdziesz, kto jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym. Porównaj te dane z dowodem osobistym sprzedającego. Jeśli właścicieli jest kilku, wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Przy współwłasności warto wiedzieć, jak wygląda sprzedaż udziału w nieruchomości.
Dział III: ograniczenia i roszczenia
To dział, który wymaga największej uwagi. Wpisuje się tu służebności, prawo dożywocia, prawo pierwokupu, roszczenia osób trzecich oraz wzmianki o wszczęciu egzekucji. Każdy wpis w tym dziale może realnie ograniczyć korzystanie z mieszkania albo jego wartość.
Dział IV: hipoteki
Dział IV pokazuje hipoteki, czyli zabezpieczenia kredytów i innych długów. Hipoteka nie przekreśla zakupu, ale trzeba ustalić, kto i kiedy ją spłaci oraz jak zostanie wykreślona. W praktyce część ceny trafia wtedy bezpośrednio do banku sprzedającego.
Na jakie wpisy uważać przy zakupie mieszkania
Kilka sytuacji powinno skłonić Cię do zatrzymania się i dokładnego wyjaśnienia sprawy przed wpłatą jakiejkolwiek kwoty:
- wzmianka w którymkolwiek dziale, czyli informacja o złożonym, ale jeszcze nierozpatrzonym wniosku,
- egzekucja komornicza w dziale III,
- hipoteka przymusowa, na przykład na rzecz urzędu skarbowego albo ZUS,
- dożywocie lub służebność mieszkania na rzecz osoby trzeciej,
- rozbieżność danych między działem II a osobą, która podpisuje umowę.
Wzmianka bywa szczególnie zdradliwa. Może oznaczać, że ktoś inny złożył już wniosek o wpis na swoją rzecz. Przy zakupie z rynku wtórnego warto przejść też naszą listę rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania.
Czego księga wieczysta nie pokaże
Księga wieczysta jest bardzo wiarygodna, ale nie mówi wszystkiego. Nie znajdziesz w niej informacji o zaległościach w opłatach dla wspólnoty, osobach zameldowanych, stanie technicznym budynku ani o planowanych inwestycjach w okolicy. Te rzeczy sprawdza się osobno, a część zaświadczeń przygotowuje sprzedający. Pełną listę znajdziesz w artykule o tym, jakie są dokumenty do sprzedaży mieszkania.
Uwaga dotyczy też mieszkań spółdzielczych. Część z nich nie ma założonej księgi, a wtedy podstawą jest zaświadczenie ze spółdzielni.
Najczęściej zadawane pytania
Czy przeglądanie księgi wieczystej jest płatne?
Nie. Przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej w serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości jest bezpłatne. Płaci się dopiero za oficjalny odpis albo wyciąg.
Czy można znaleźć księgę wieczystą po adresie?
Wyszukiwarka ministerialna działa po numerze księgi. Numer można ustalić na przykład w sądzie rejonowym albo na podstawie numeru działki w ewidencji, ale najprościej poprosić o niego sprzedającego.
Jak długo trwa wpis do księgi po zakupie?
To zależy od obciążenia wydziału ksiąg wieczystych. W Trójmieście bywa to od kilku tygodni do kilku miesięcy. Szczegóły opisujemy w tekście o tym, ile trwa wpis do księgi wieczystej.
Na koniec
Sprawdzenie księgi wieczystej zajmuje kilka minut, a potrafi uchronić przed bardzo kosztownym błędem. Zrób to przed każdą rezerwacją i każdą wpłatą zadatku. Jeśli coś w treści księgi Cię zaniepokoi, skontaktuj się z nami. Pomożemy zinterpretować wpisy i ocenić, czy transakcja jest bezpieczna.
