Mieszkanie na kredyt można sprzedać w każdej chwili, nawet gdy do spłaty zostało jeszcze wiele rat. Nie musisz czekać, aż spłacisz zobowiązanie do końca. Trzeba tylko wiedzieć, jak przeprowadzić transakcję, żeby bank, kupujący i Ty wyszliście na tym bezpiecznie.
W tym poradniku tłumaczymy krok po kroku, jak wygląda sprzedaż mieszkania z niespłaconym kredytem hipotecznym, co zrobić, gdy dług jest wyższy niż cena, oraz kiedy warto rozważyć skup za gotówkę.
Czy można sprzedać mieszkanie z niespłaconym kredytem
Tak. Hipoteka wpisana w księdze wieczystej to zabezpieczenie banku, a nie zakaz sprzedaży. Kupujący najczęściej i tak ją sprawdza i wie, jak działa taka transakcja. Klucz w tym, żeby część ceny poszła najpierw na spłatę kredytu, a hipoteka została potem wykreślona.
W praktyce transakcja jest tak ułożona, że bank dostaje swoją część wprost, a resztę otrzymujesz Ty. Kupujący ma pewność, że po zapłacie mieszkanie będzie wolne od obciążeń.
Zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia
Pierwszy praktyczny krok to pójście do banku po dwa dokumenty. Bez nich nie ruszysz z transakcją.
- Zaświadczenie o saldzie zadłużenia. Pokazuje, ile dokładnie zostało do spłaty na dany dzień oraz numer rachunku do spłaty.
- Promesa (zgoda banku na wykreślenie hipoteki). To dokument, w którym bank potwierdza, że po spłacie zwolni hipotekę.
Bank zwykle podaje kwotę na konkretny dzień, bo dług codziennie się zmienia. Warto więc pilnować terminu transakcji, żeby kwota się zgadzała.
Jak wygląda spłata kredytu przy sprzedaży, krok po kroku
Najbezpieczniejszy schemat wygląda tak:
- Ustalasz z kupującym cenę i podpisujecie umowę, często najpierw przedwstępną.
- Bierzesz z banku aktualne saldo i promesę.
- W akcie notarialnym zapisujecie, że część ceny idzie prosto na rachunek kredytu, a reszta do Ciebie.
- Kupujący (lub jego bank) przelewa pieniądze zgodnie z tym podziałem.
- Po spłacie bank wydaje dokument zwalniający hipotekę.
- Na jego podstawie hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej.
Gdy kupujący też bierze kredyt, jego bank zwykle sam wymaga takiego rozbicia płatności, bo chce mieć pewność, że stara hipoteka zniknie.
Co, gdy dług jest wyższy niż cena mieszkania
Zdarza się, że saldo kredytu przewyższa to, co realnie da się dziś uzyskać za mieszkanie. To trudniejsza sytuacja, ale nie bez wyjścia.
- Możesz dopłacić różnicę z własnych środków, żeby spłacić kredyt w całości.
- Możesz porozmawiać z bankiem o dalszym rozłożeniu pozostałej części długu.
- Możesz poszukać kupującego lub firmy skupującej, która przejmie mieszkanie mimo obciążenia.
To sytuacja, w której warto działać wcześnie i skorzystać ze wsparcia kogoś, kto takie transakcje przeprowadzał. Im dłużej czekasz, tym bardziej rosną odsetki i tym mniejsze pole manewru.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Spłata kredytu to nie to samo co wykreślenie hipoteki. Po spłacie bank wystawia dokument potwierdzający, że zgadza się na jej zwolnienie. Dopiero wniosek do sądu wieczystoksięgowego usuwa wpis.
Dla kupującego to istotne, bo dopóki hipoteka widnieje w księdze, formalnie mieszkanie wciąż jest obciążone. Dlatego cały proces zwykle układa się tak, żeby te kroki następowały po sobie w bezpiecznej kolejności. Szczegóły zapisów w akcie i kolejność czynności najlepiej ustalić z notariuszem.
Sprzedaż mieszkania z kredytem przez skup
Jeśli zależy Ci na czasie albo sprawa jest skomplikowana, skup za gotówkę bywa najprostszą drogą. Firma skupująca zna procedurę spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki, więc bierze te formalności na siebie.
Dostajesz konkretną ofertę, a po jej akceptacji przechodzicie do transakcji. Część ceny idzie na spłatę banku, reszta trafia do Ciebie. Całość zwykle zamyka się w kilka dni do kilku tygodni, bez prezentacji i bez czekania na kredyt kupującego.
To rozwiązanie dla osób, które chcą szybko zamknąć temat kredytu, na przykład przy rozwodzie, przeprowadzce, utracie dochodu czy narastających ratach.
Najczęstsze pytania
Czy mogę sprzedać mieszkanie, jeśli mam jeszcze kredyt hipoteczny?
Tak. Hipoteka nie blokuje sprzedaży. Transakcję układa się tak, że część ceny spłaca kredyt, a bank następnie zwalnia hipotekę, którą wykreśla się z księgi wieczystej.
Co, jeśli zostało mi do spłaty więcej, niż warte jest mieszkanie?
Możesz dopłacić różnicę z własnych środków, ustalić z bankiem dalszą spłatę pozostałej części albo znaleźć kupującego lub firmę skupującą, która przejmie obciążoną nieruchomość. Warto działać wcześnie.
Ile trwa taka sprzedaż?
Na zwykłym rynku zwykle od jednego do kilku miesięcy, plus czas na procedurę bankową. Przez skup za gotówkę temat da się zamknąć w kilka dni do kilku tygodni.
| OBROTNI
Masz mieszkanie z kredytem i chcesz je sprzedać bez chodzenia po bankach i sądach? Obrotni bierze formalności na siebie. Bezpłatnie wycenimy nieruchomość i przygotujemy ofertę skupu za gotówkę, z której spłacimy Twój kredyt. |
